广州部分开放房产限购，等同于给周边城市的一记暴击

城市中首个部分放开限购的城市。当然以前广州的边沿从化区一直都不在此列，我们主要谈一下这次出台文件的影响。

一：文件回避的信息。

文件的表述，第一部分谈“放松限购”，第二部分谈“大力发展保障性租赁房”。这主要是为了避免被部分群体埋怨，而这部分群体是希望通过打压房地产市场形成房价下跌趋势，然后好便宜一些上车的、暂时还没买房的人。所以，才会在“放松限购”的表述之后，补充说明要用“保障性租赁房政策”来解决部分人的住房使用需求（侧重使用权，不侧重所有权）。

保障性住房跟公租房广州一直都有。

二：放松限购必然会缓解房价下跌的趋势。

没人有拥有上帝视角，可以保证放松限购之后，房价是必然会涨还是会跌。但有一个逻辑是大家没有争议的，那就是：放松限购后，房价下跌的可能性是至少减少的。尽管如此，我们也不要盲目乐观，取消部分限购后的市场只会略微有所好转，想重回 2016-2018 年巅峰时期，甚至通过买房实现一夜暴富，基本不可能。所以，我们要调整好心理预期，选对位置操作，还是有可能实现保值甚至增值的。

三：非核心区的南沙没有取消限购。

广州市的中心城区依然没有取消限购，那是因为中心城区已基本没有什么新房，不存在库存问题，也就没有必要取消限购。但是作为广州市郊区的南沙区，在本次房地产新政中也依然没有放松限购，这就很特殊了。由此，可以逻辑预判南沙的未来，有可能还有重磅利好发出，才让管理层觉得不用太担心南沙的房地产库存问题。尽管如此，操作南沙之前，还是要有心理预期，需要有 10 年以上的耐心去等待南沙才可以。如果想立竿见影的，南沙不是一个好的选择。

有人讲，现在是全广州给南沙排队输血，你觉得是不是这样。

四：新房去库存的速度会适当加快。

这次广州房地产新政，主要是放松了番禺区、黄埔区、花都区及白云区四个郊区的一些小镇。从市场角度看，将会利好这些区域的一手房，预计这些区域的新房去库存的速度会加快；对于这些区域的二手房，影响暂时还是中性为主，因为新政出来之后，看房的人数略微增加，但因为增值税征免年限从 5 年改为 2 年，也会导致放盘量同步增加，因此多空平衡，所以保持中性看法。当然，目前的二手业主心态比新政出来之前要坚挺很多，也是事实。

五：部分群体群体的逆向操作。

新政后，部分群体会跟一般群众不同，逆向看好尚未解封限购的区域，尤其是这些区域的新房或者楼龄比较新的小区。一方面，这些尚未解封限购的区域，基本已经没有库存压力，后续资金面如果持续好转，对这些区域的推动作用还是比较大的。另一方面，如果实际经济环境进一步危急，不排除全面取消限购政策，那么这些尚未取消限购的区域将会获得重磅利好。经测算，这部分群体，只有 2两种种输的可能性：一是爆发战争，概率 1%；二是爆发经济危机，概率 10%，那就是 11%的概率在短期会输，89%的概率在中长期会赢。另外，如果没有战争和经济危机，那他们输的概率是 0%。可见，他们赢的概率是 89%和 100%，这样说是不是很直白了。

六：一线城市或超大城市如果整体取消限购，对中小城市房价而言，将是重磅利空。

利好政策出来后，会有一些群体发布一些观点、推文，用房地产市场的利好消息，一方面引导群众误以为房地产市场的整体走好，另一方面则掩盖局部房地产市场的利空，以此吸引部分群众去经济欠发达、人口外流的中小城市接盘他们手中被套的房产。

这些主体在市场上炒作乐观情绪成功后，我们可以借用一下，逢高处理好中小城市的多余房产，只留下自住房产（留多少套看个人家庭需求)。总之，把自己在中小城市的多余房产，逢高处理掉，保障好自身的流动性。另外，珠三角有个特殊性，就是经济发达的地区有大城市（广州、深圳）也有中小城市（其他城市）。

说白一点，珠三角地区的中小城市，中长期至少也可以抵抗通胀（少数区域有可能会超越整体收益）；珠三角地区的大城市，整体来说中长期会超越通胀。这里说珠三角地区大城市，也包括其他国内经济发达的大城市，部分区域、部分楼盘甚至有可能超越市场整体收益，这是我们要重点分析的方向。

一是市中心新房。如淘金半山、西关海、粤泰荣廷府等。

二是揩油豪宅。如珠江新城的誉城苑、南国花园等。

三是一步到位。如乔鑫汇悦台、天銮等。四是低价上车。如五羊新城等。

五是抢学位资源。如东风广场、天河北等等。