房屋买卖合同纠纷的诉讼，第一步一定要这么做

如今房屋作为生活刚需，又因为其房价的连续上涨，也成为了投资者所爱好的投资项目。房屋买卖所产生的房屋买卖合同纠纷成为了法律争议高发地带，买卖双方对簿公堂的案件数不胜数。那么作为买方，遇见了突然反悔的卖方，应当怎么维权？

首先，房屋买卖合同纠纷中，卖方不履行房屋买卖合同，买方有如下两种诉讼方向可供选择：解除合同要求卖方支付违约金？或者 要求卖方继续履行合同？

第一：解除还是继续履行，要根据情况而定！

卖方违约，买方可以根据合同要求解除合同，由卖方支付一定数额的违约金。也可以要求继续履行合同，要求卖方过户并交付房屋。如何选择应当根据实际情况而定。例如：卖方因为存在对外债务而导致房屋被查封，自己无法履行该合同。而对外债务数额巨大，甚至远远的超过了房屋的市场价格。则买方只能选择解除合同，要求卖方支付违约金较为对自己有利。再例如：卖方因为房价上涨，反悔，不履行合同。而买卖双方所签订的合同中对于违约金的约定过少，或者低于房价上涨的部分，或者难以计算的。建议直接诉讼要求卖方履行合同。所以解除or继续履行，是要根据具体情况，考虑最大可能保护自己的权益以及执行的可能性来进行的选择的。

第二：以房屋所有权为诉争标的的案件，原告一定要首先保全该房屋。

本文中所谓的“以房屋所有权为诉争标的”具体到房屋买卖合同纠纷中，就是买卖双方在产生争议侯，买方要求卖方履行合同，按照合同约定由买方支付房屋价款，卖方协助办理过户手续。换言之就是买方想要的是房子而不是违约金。这类诉讼请求在房价高涨的今天是非常普遍的。而这类案件，首先要做的就是查询诉争房屋上是否有抵押，查封。而第一时间内向法院申请财产保全，查封该房屋。这个步骤基本上是必不可少，而且非常必要。

成都有位业务熟练的律师，曾经在代理一起以房屋买卖合同纠纷中作为原告的代理人，要求被告协助原告进行过户登记。这案件中，法院完全支持了原告的诉讼请求。从判决内容中该律师以及该律师所代理的原告大获全胜。而在案件审理过程中，被告将该房产办理了抵押登记，导致原告在胜诉后，无法通过法院判决强制执行取得该房屋的所有权。从而与被告又陷入纷争，丧失“胜诉“的意义。究其原因，就是原告在诉讼初未对该房屋进行保全。失去了这一步，使胜诉乃至整个诉讼都没有了意义。

所以，在房屋买卖合同纠纷乃至所有以房屋所有权，土地所有权等不动产为诉争标的诉争标的案件中，我们都要非常强调查询不动产权的状态，抓紧时间进行保全。这是因为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如果未进行财产保全，你所主张的房屋所有权随时会因为被告进行抵押，或者转让而让你“竹篮打水一场空”。而司法实践中，有些法院也会忽略房屋所有权中是否有他项权，或者一直在被告名下的事实，导致所出具的判决书无法实际履行。所以，这类案件必须争分夺秒地向法院申请，保全财产。

而反过来，作为被告，如果不想出卖房屋愿意承担违约金，但是被原告起诉要求履行合同。来咨询我们解决办法，我们的建议都是：在原告查封前赶紧转移该房屋的所有权，或者在该房屋所有权上设置抵押。